«Ψηλώνει» η αγορά στέγης Θεσσαλονίκης Τρίτη, 03 Δεκεμβρίου 2019 00:02

Έτοιμη για νέα απογείωση εντός του 2020 είναι η αγορά επαγγελματικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, η οποία κλείνει την τρέχουσα χρονιά με θετικό πρόσημο τόσο στη ζήτηση όσο στις τιμές, παίρνοντας ώθηση από τις επενδύσεις για τουριστικά καταλύματα και χώρους Airbnb.

Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων στη συμπρωτεύουσα προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες και υψηλές αποδόσεις και έχει όλες τις προϋποθέσεις να συνεχίσει να κινείται σε δυναμική αναπτυξιακή τροχιά, αρκεί να μην εξελιχθούν σε τάση οι υπέρογκες απαιτήσεις των ιδιοκτητών που έχουν κάνει την εμφάνισή τους τους τελευταίους 3-4 μήνες, λέει στη «Ν» ο Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος - MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός/ Αn alliance member of BNP Paribas Real Estate.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι τιμές στα επαγγελματικά ακίνητα το 2019 ήταν αυξημένες κατά 10% ως αποτέλεσμα της έκρηξης της ζήτησης τα τελευταία 2-3 χρόνια, που συνοδεύεται και από αντίστοιχες πράξεις αγοράς, για τα ακόλουθα δύο είδη ακινήτων:

* Αυτόνομα κτήρια 1.000-1.500 τ.μ., ηλικίας συνήθως άνω των 20 ετών, από το κέντρο μέχρι τη δυτική είσοδο της πόλης, που αγοράζονται από funds και ιδιώτες επενδυτές, κυρίως από το Ισραήλ, σε τιμές από 800 ευρώ έως 1.300 τ.μ., με σκοπό να μετατραπούν σε ξενοδοχεία μπουτίκ και τουριστικά καταλύματα.

* Μικρά διαμερίσματα, 40 τ.μ.- 60 τ.μ., παλαιότητας συνήθως άνω των 30 ετών, στο ιστορικό κέντρο αλλά και προς τα ανατολικά (μέχρι την περιοχή του Ιπποκράτειου) που αγοράζονται μεταξύ 700 έως 1.200 ευρώ ανά τ.μ. για να μετατραπούν σε χώρους βραχυχρόνιας μίσθωσης - υπάρχουν, μάλιστα, και αρκετές περιπτώσεις μεγαλύτερων ακινήτων που «κόβονται» σε μικρότερα με τον ίδιο στόχο.

Να σημειωθεί ότι αυτή η ανοδική τάση των τιμών δεν καλύπτει τα επαγγελματικά ακίνητα σε όλο το φάσμα της πόλης, καθώς υπάρχουν περιοχές με αδιάθετα ακίνητα που ακόμα παραμένουν στα αζήτητα (π.χ. οδός Λαγκαδά), περιμένοντας κι αυτά τη σειρά τους.

Όπως αναφέρει ο κ. Καραπιπέρης, η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης έχει όλες τις προϋποθέσεις να συνεχίσει την ανοδική της πορεία και το 2020, όσο βέβαια υπάρχει πολιτική σταθερότητα, δεν υπάρχουν απρόοπτα με τη φορολογία και βελτιώνεται η τραπεζική χρηματοδότηση.

Ο ίδιος επισημαίνει, πάντως, τον κίνδυνο των υπερβολικών απαιτήσεων που εγείρουν τους τελευταίους μήνες κάποιοι ιδιοκτήτες ζητώντας τιμές έως 40%-50% μεγαλύτερες από τα προ διετίας επίπεδα τιμών. «Χρειάζεται προσοχή διότι τέτοιες απαιτήσεις λειτουργούν αποτρεπτικά στους επίδοξους αγοραστές.

Εάν παρασυρθούν πολλοί ιδιοκτήτες και κυριαρχήσουν στην αγορά οι υπερβολικές τιμές, η αγορά θα παγώσει ξανά», προειδοποιεί.

Επέλαση brands στην Τσιμισκή

Στις εμπορικές μισθώσεις η Τσιμισκή παραμένει πολύφερνη νύφη, κάτι που πιστοποιεί η συνεχόμενη είσοδο brands με δικά τους καταστήματα στον πιο εμπορικό δρόμο της Θεσσαλονίκης.

Την εμφάνισή του στην Τσιμισκή έκαναν εντός του 2019 γνωστά διεθνή σήματα όπως η Adidas, η Admiral, η Falconeri, η Tezenis, αλλά και ελληνικά όπως η Lynne και η Bill Cost. Μάλιστα, η ισπανική αλυσίδα Mango άνοιξε δεύτερο σημείο στην Τσιμισκή, όπως έκαναν και τα Pull and Bear του ομίλου Inditex, ενώ χώρο για να δημιουργήσει το δεύτερο κατάστημά της στον ίδιο δρόμο αναζητά η Nike.

Οι τιμές των μισθωμάτων στην Τσιμισκή, ειδικά από την Κούσκουρα μέχρι τη Βενιζέλου, κυμαίνονται ανάλογα με την περίπτωση μεταξύ 110 ευρώ ανά τ.μ. έως 180 τ.μ.

Όπως μάλιστα εξηγεί ο κ. Καραπιπέρης, σε αυτά τα ακίνητα-φιλέτα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης έχει επανέλθει ο «αέρας», ο οποίος, παρότι λειτουργεί προς το παρόν ως διαπραγματευτικό χαρτί, εντούτοις πιέζει προς τα πάνω τις τιμές των μισθωμάτων.

«Ο αέρας έχει επανέλθει, αλλά σαν ατού διαπραγμάτευσης του ιδιοκτήτη ο οποίος έτσι επιδιώκει να πάρει το μίσθωμα που διεκδικεί αρχικά, “υποχωρώντας” τελικά από την αξίωση του αέρα», τονίζει ο αναλυτής της Δανός.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του μεσιτικού δικτύου, η Θεσσαλονίκη παραμένει εξαιρετικά ελκυστικός επενδυτικός προορισμός για εμπορικά ακίνητα, με αποδόσεις κατά μέσο όρο 4%-5% την Τσιμισκή και 5%-6% στη Μητροπόλεως.

Γραφεία

Εντεινόμενο ενδιαφέρον παρατηρείται και για την αγορά γραφείων με αποτέλεσμα οι τιμές των μισθωμάτων να είναι αυξημένες 10%-15% σε σχέση με το 2018-2017.

Μάλιστα, όπως αναφέρουν πληροφορίες, αρκετές πολυεθνικές αναζητούν χώρους γραφείων στο κέντρο της πόλης όπου ωστόσο υπάρχει περιορισμένη διαθεσιμότητα.

Οι τιμές για μισθώσεις γραφείων στο κέντρο κινούνται μεταξύ 6 έως 9 ευρώ ανά τ.μ., με εξαίρεση ελάχιστες περιπτώσεις όπως το εμπορικό κέντρο Πλατεία όπου ξεπερνούν τα 10-11 ευρώ τ.μ.

Στην ανατολική πλευρά της πόλης, έξω από τον αστικό ιστό, υπάρχουν business centers και οργανωμένες δομές, με περισσότερους διαθέσιμους χώρους όπου οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 7 έως 8 ευρώ, έχοντας ως πλεονέκτημα σε σχέση με το κέντρο την ευκολότερη πρόσβασης και το πάρκινγκ.